Покупка квартиры – хорошая инвестиция?

Возможно, самая невыгодная из всех доступных частному инвестору. Наталия Грибуля разбирается, почему это так.
hernan-lucio-gJFvHkUHdSI-unsplash.jpg

 

Покупка квартиры на постсоветском пространстве – это та часть культурного кода, с которой связано довольно много психологических аспектов: желание съехать от родственников и избежать таким образом конфликтов; большая мечта иметь свое (из-за недоступности жилья в советское время); иметь возможность сделать ремонт, который соответствует своим представлениям о прекрасном, или избавиться от рисков, связанных с переменой планов или настроения арендодателей. Только покупаем мы при этом душевное спокойствие, сепарацию, избавление от страха перед неопределенностью, независимость от арендодателя или комфорт – бытовой и психологический. Прекрасные покупки? Несомненно. Но к разговору про инвестиции отношения не имеют.

Поэтому для начала предлагаю разделить мотивы покупки квартиры на два типа: 

  • Сделка с недвижимостью как эмоциональное решение: острое желание разъехаться с родственниками, недовольство тем, что арендные деньги утекают в чужой карман, а могли бы идти на ипотечный взнос за свое жилье, желание сделать подарок ребенку или приобрести запасной аэродром в браке – как страховку при разводе например.
  • Покупка недвижимости исключительно с инвестиционной целью: прагматичное и лишенное эмоций желание вложить деньги в актив, который со временем будет стоить дороже.

В этой статье мы в большей степени говорим про второй вариант – про желание и возможность на покупке квартиры заработать.

shutterstock_520215904.jpg
Читайте такжеХочу попробовать зарабатывать на инвестициях. Могу я начать с 1 тысячи рублей?

Можно ли заработать на росте цены? 

Можно. Общее инвестиционное правило «Чем выше доходность, тем выше риски» отлично переносится и на строительный рынок. Единственный верный способ заработать на покупке недвижимости – купить ее у надежного застройщика на начальных этапах строительного цикла. Поэтому самый выгодный сегмент – это девелопмент: инвестор зарабатывает еще на этапе получения разрешения на строительство. Потом извлечь еще немного выгоды можно на этапе котлована. К тому моменту, как объект дошел до продажи на первичном рынке, прибыль уже получена инвестором, а покупателю вместе с договором покупки достается совсем небольшой потенциал дальнейшего роста цены. И все же он есть. Например, в удаленном районе с плохими наземными транспортными маршрутами открытие новой станции метро рядом с домом через N лет увеличит стоимость метра.

Инсайдерская информация, немного аналитики и возможность выжидать 5–6 лет тоже могут дать преимущество: например, джентрификация районов при приходе в него офисов огромных корпораций вроде Google или Facebook приводит к резкому скачку цен на недвижимость во всем мире (так было в Сан-Франциско, так было в Берлине). В России то же самое: как только появилась новость, что «Яндекс» построит огромный офис в Гагаринском районе, цены на квартиры в домах рядом с территорией застройки увеличились на 200–250 тысяч рублей на следующий же день, добавляя +2% к цене задолго до начала всякого строительства. 

А что вообще с динамикой стоимости жилья? Оно дорожает или дешевеет?

Хороший вопрос. В целом жилье дорожает, но рынок очень медленно восстанавливается после кризисов. За последние 5 лет рынок так и не восстановился до докризисного уровня, хотя за последний год есть динамика роста цен (но и этот рост частично связан с серьезными преобразованиями, касающимися финансирования проектов в строительной отрасли, а не с органичным восстановлением).

accounting-blur-budget-128867.jpg
Читайте такжеКредит: 5 способов быстро избавиться от долгов

Можно ли рассматривать квартиру как инвестиции в источник пассивного дохода?

Да, но с точки зрения пассивного дохода практически что угодно оказывается выгоднее инвестиций в квартиру. Нужно посчитать, сколько процентов годовых от стоимости квартиры составит годовая арендная ставка. Для примеров собрала немного реальных цифр от собственников по доходности квартир при сдаче: первичный и вторичный рынки, однушки и двушки, дорогой север и дешевый юг, центр и спальные районы. Годовая аренда однокомнатной квартиры на севере Москвы, в Войковском районе, обходится в 540 тысяч рублей (45 тысяч х 12 месяцев). Рыночная цена квартиры в новостройке – 7,5 млн рублей. Ремонт – еще плюс 1,5 млн. Итого годовая аренда в этом случае – 6% от вложений. Аренда однушки на юго-востоке Москвы за МКАД обходится в 300 тысяч рублей в год при стоимости квартиры 6,5 млн рублей на вторичном рынке – 4,6% в год. Аренда большой двушки в Восточном округе принесет 480 тысяч рублей в год при стоимости объекта на вторичном рынке 11 млн – 4,3% годовых. Пример ЦАО по доходности не отличается от спального района: годовая аренда двушки в Басманном районе – 840 тысяч рублей в год при стоимости объекта на вторичном рынке 19 млн – 4,4% годовых. Все варианты проигрывают по доходности другим консервативным (читай: надежным) инструментам – обычному банковскому вкладу или облигациям.

Но и эти расчеты оптимистичнее реальности, ведь стоит учесть еще налог на недвижимость (который регулярно растет и будет расти), возможный простой (новые арендаторы ищутся в среднем за 1–2 месяца) и стоимость амортизации квартиры. На практике после 3–5 лет сдачи в аренду (при частой ротации жильцов – быстрее) квартира требует как минимум косметического ремонта и прочих мелких починок. 

Кстати, про ремонт! Увеличивает ли ремонт стоимость квартиры на рынке?

Нет. По крайней мере не настолько, чтобы это можно было всерьез учитывать при расчетах. В любую однушку под сдачу, которую застройщик продал голой коробкой (так называемый shell & core), на первичном рынке или на обновление плохого ремонта квартиры, приобретенной на вторичном рынке, придется вложить около 20% от стоимости объекта, а цену продажи это увеличит незначительно – примерно на 100–200 тысяч рублей. То есть из вложенного в ремонт 1 млн рублей удастся вернуть при продаже всего около 10%, а остальное подарить покупателю. Поэтому самый выгодный вариант ремонта при продаже – не косметическое прихорашивание, а подготовка квартиры под черновую/чистовую отделку для покупателя.

А что с надежностью и ликвидностью квартиры как инвестиции?

Несмотря на то что исторически в сознании россиян единственное надежное вложение денег – в недвижимость, в реальности это не совсем так. 

Есть риски строительной отрасли: во всем мире довольно много недостроя, Россия в этом плане не исключение. Плюс у российского строительного рынка своя специфика и риск потери денег из-за ненадежного или недобросовестного застройщика при покупке квартиры на этапе котлована был всегда довольно высок, но сейчас рынок в процессе значительных изменений из-за принятого закона об эскроу-счетах, что снизит риски для покупателя, но повысит для него же стоимость квадратных метров.

Ошибочно также считать, что покупка квартиры гарантированно сохранит деньги, даже если подведут все остальные инструменты. Возьмем крайний случай: если, допустим, большой государственный банк не может выполнить перед вами свои обязательства (вернуть вклад с процентами), скорее всего, это значит, что в стране дефолт. При дефолте ваша недвижимость автоматически перестает что-то стоить и становится неликвидным активом. Ситуация менее экстремальная – это падение рынка. Недвижимость – это низколиквидный актив. Когда рынок начинает падать, продать недвижимость практически невозможно. Чем меньше квартира, тем выше ликвидность: однушки продаются быстрее всего, продажа трешки займет больше времени.

Цикл восстановления рыночных цен после падения у недвижимости очень длинный, можно годами ждать, пока послекризисная цена приблизится к докризисной цене покупки. 

Подведем итоги

Если вам когда-то удалось заработать на покупке и перепродаже квартиры больше денег, чем вам принесли бы другие инвестиционные инструменты, знайте – вы в меньшинстве счастливчиков. По статистике, 90% инвесторов в недвижимость не зарабатывают на этом денег.

  • Последние 5 лет покупка квартиры не была выгодным вложением денег: после кризиса рынок восстанавливается очень медленно.
  • Выгоднее (но и рискованнее) покупать квартиру на этапе котлована.
  • Срок окупаемости инвестиций будет очень долгий (от 10 лет), а доходность невысокая: ставка почти вдвое ниже доходности банковского вклада.
  • Покупка квартиры защитит деньги от инфляции (то есть скорее поможет сохранить, а не заработать).
  • Недвижимость – низколиквидный актив, и в случае падения рынка продать квартиру быстро почти невозможно (да и средний срок продажи квартиры не на кризисном рынке не самый быстрый – около 6 месяцев).

Если, несмотря на все вышеперечисленное, вы все же решительно настроены заработать на инвестициях в квартиру, то вот советы и инструменты, которые могут помочь:

  • Используйте калькуляторы ЦИАН и ИРН, чтобы корректно оценить стоимость продажи и аренды.
  • Смотрите на автоматически рассчитанную годовую доходность при аренде (есть в калькуляторе ЦИАН).
  • Не вкладывайте деньги в ремонт перед продажей, это невозвратные инвестиции.
  • Симпатичная презентация (или даже простой сайт, сделанный на бесплатной платформе типа Tilda) с качественными фотографиями квартиры и четко изложенной основной информацией помогает продавать.

Больше о том, как управлять личными финансами, в телеграм-канале Наталии Грибули «это тоже считается».

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора.

Фото: Hernan Lucio / Unsplash